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免违约金 是否提前还房贷?

广州房旅网 www.fogolu.com 上传时间: 2011-06-23

信息时报: “最近在银行工作的朋友告诉我,现在提前还贷有的已经不要违约金了,这是真的吗?”“房奴”郑小姐向记者咨询,而这也几乎成为近来“房奴”们最为关心的话题。一年前按揭购房者若是想提前还房贷,不仅会被视作违约要扣违约金,还得排队预约等上几个月的时间。如今,银根紧缩下频呼缺钱的银行除了融资、猛发理财产品,也在提前还贷上放低了门槛,鼓励早期7折客户提前还贷。记者调查发现,目前多数银行规定,客户贷款满一年以上提前还贷免收违约金,部分银行还缩短了预约时间。不过,银行理财师却提醒,在还款易借贷难、银行理财产品收益率又不断攀升的情况下,市民选择提前还贷时最好三思而行。尤其是那些还能享受贷款利率7折的客户,最好不要轻易提前还贷。

这是一个问题

“房奴”咨询:提前还贷是否划算

这段日子,“房奴”郑小姐被房贷折腾得不轻。一年前,她想把之前欠下的房贷还清,但跑了好几回银行,得到的回答都是“现在不接受提前还贷,至少半年之后才接受办理。”这让郑小姐很无奈,原本想着趁现在手头有点资金赶紧把房贷还清,没想到银行却冷脸相对。随着央行不断加息,贷款成本也越来越高,眼看着每月还款额一点点升高,郑小姐也有些着急了。

不过让她意外的是,这几天却出现了转机。“星期一银行的人给我打电话,说现在可以提前还贷了,我准备将剩下的30万元贷款全额还掉。”不过,郑小姐身边做生意的朋友却告诉她,现在提前还款并不划算,还不如做其它投资。这下子郑小姐对于是否要提前还贷也有点拿不准。但她最近收到银行一则短信称:“尊敬的客户,您如需办理个人贷款提前还款业务无需预约,随到随还,可免违约金。详情请联系经办行。”

“之前签订合同时特别说明提前还贷要付违约金,还要提前预约,但现在居然鼓励提前还款。”这位朋友很吃惊,现在到银行提前还贷是不是真的不用预约了?

记者调查:部分银行欢迎提前还贷

据银行业人士冯先生介绍,之前提前还贷,需要扣违约金,不同银行之间的违约金不同,同一家银行之间的不同支行违约金也不同,但一般情况下,违约金在3个-12个月利息之间。如果贷款额比较高,这也是一个不小的数目。而最近有消息称,现在银行态度发生了180度大转变,对提前还贷的“房奴”,不仅免除违约金,取消了提前一月预约的规定,而且还款额度的起点也不再限定于3个月利息。

是否真有其事?记者带着疑问咨询了一些银行的工作人员后发现,与过去的“冷面相对”不同,现在很多银行都对提前还贷持欢迎态度,有的甚至还取消了提前一个月预约、还款额度的起点限定等规定。记者在致电咨询某国有银行时,其工作人员称:“只要账上有闲钱,都可以到银行办理提前还贷,可以少还些利息。”

记者在实地调查中发现,现在提前还贷放低门槛的方式主要有两种。一种是主动向客户发出邀请,鼓励客户提前还贷。如工行东风路一家网店表示,“只要客户提前一个月写申请,基本上都可以批下来。”而建行则更为爽快,其中山大道西的一家网点工作人员向记者透露,现在房贷提前还款确实不用提前一个月预约了,“这几天来提前还贷,带上证件即可马上办理,不用预约”。

而另一只则是降低甚至取消了提前还贷的资金门槛,此前大多数银行均对提前还贷有起步资金的限制,有1万元起,也有3万元起。中行越秀区的一家网点就表示,虽然提前还贷仍须提前一个月申请,但还款额度的起点也比以前宽松了,不再限定于以前的5万元,3万元也可以还,而接受咨询的工作人员还不断提醒记者,“优惠持续时间不会很长,想办的话要抓紧时间办理”。

此外,深发展的一位信贷人员也透露,以往每家银行对于提前还贷的客户可能都要求提前预约,排队的时间从7天到几个月不等。但是今年情况有了变化,银行大多很欢迎提前还贷的客户。他同时表示,一些银行虽然在合同中规定,部分提前还贷的情形需要收取违约金,“但是客户现在也可以提出减免违约金的申请”。

提前还贷需注意方式

最重要的是,即使选择了提前还贷也要注意方式。

据介绍,部分提前还款方式有三种:

一是部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短;

二是部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变;

三是部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。

深发展理财专家亦提醒按揭客户,如果使用的是等额本息还款法,且已进入还款中期,所偿还的更多是本金,能够节省的利息有限,提前还款意义不大。如果使用的是等额本金还款法,则要分两种情况看:处在还款初期(3年内)的话,提前还贷是比较划算的,因为月供中利息多于本金;若还款期已过1/4,此后在月供的本金和利息构成中,本金开始多于利息,也不适合提前还款。

此外,申请办理提前还贷,应提前做好几项准备工作:

首先,每家银行对提前还贷的要求不同,一般会写在贷款的合同中,贷款人在申请提前贷款的时候要认真阅读贷款合同,了解提前还贷的条件和限制;

其次,将提前还贷需要提供的相关文件资料准备齐全,以节省时间和精力;

最后,提前还贷完成后,市民要记得办理注销抵押和退保手续。解除了抵押状态,房产的所有权才算完全归属购房者。

理财建议:提前还贷需三思而行

随着加息周期的深入以及股市的持续低迷,部分房贷族仍在考虑是不是应该从股市中撤出,而把资金用于提前还贷,咨询和办理提前还款的市民明显增多。可提前还贷对许多家庭来说,又意味着资产增值能力的下降,面对通胀更加无能为力。何去何从,需要仔细斟酌。

1 合理负债或能抗通胀

“银行让你干的事情,肯定是站在银行利益角度,而不会是站在你的角度。”尽管银行鼓励房贷客户可以还贷,但是一些理财师则建议,对于大部分房贷族来说,大可不必提前还款,“在通胀形势严峻的情况下,合理的负债其实就是抵御通胀的最好办法”。

根据统计局发布的数据,5月CPI同比涨5.5%,如果是以4%或5%的利率申请的贷款,那么这种合理的负债其实就是有效抵御通胀的方法。“每一个财务决定一方面要考虑自身情况,另一方面要考虑市场环境。”在上海理财专修学院执行院长徐建明看来,即使在加息之后5年期贷款利率上浮到6.65%,但还是很低的。“而且以前的贷款比现在贷款还要便宜,为什么要提前还贷呢?”徐建明表示,完全没有必要理会银行的变动,还是应该以自我实际需求为主。

此外,目前CPI仍在5%以上的高位运行,负利率时代,合理的负债确实能够抵抗通货膨胀。而另一方面,不仅房贷利率升高,再从银行申请贷款也更困难,个人房贷更是“一贷难求”。因此,多数理财师均建议,要不要提前还贷确实因人而异,如果决定了提前还款,一定要考虑清楚最近有没有大量的资金需要,不然再贷就难了。

2 七折贷款别着急还

理财师建议,特别是那些目前还享受优惠的更无需提前还贷。有专家指出,现在银行各类贷款发放审批都非常严格,而且贷款金额、贷款指标也有限,市民提前还房贷,银行是乐意的。“现在贷款这么难,利率这么高,3年前7折利率的贷款肯定比现在优惠”。在去年10月20日加息之前,如果房贷利率是执行5.94%基准利率7折的优惠,贷款利率仅为4.16%。4次加息后,5年期贷款基准利率为6.65%。因此,如果按揭购房者早先已经享受7折利率优惠的首套房贷者或者公积金贷款买房者,不建议提前还贷,从目前信贷收紧的现状看,再次获得贷款折扣利率的可能性非常小,如果把钱还掉了,想再从银行获得贷款就很难了。

3 合理理财收益或更高

另一种情况,则是那些手头资金有较好投资渠道的借款人,即便没有享受到贷款优惠利率也建议不要提前还贷。


有理财师分析,按7折后的年利率4.16%计算。目前银行发售的低风险理财产品收益不断上涨,通过银行理财也可以获得超越4.76%的年收益。记者了解到,临近6月末,银行发售的理财产品数量众多,很多短期理财产品的年化收益率已经超过5%,期限较长的理财产品收益更加可观。

诺亚财富理财中心总经理马天翼对此即表示,“其实,对于大多数人来说,没有必要考虑提前还贷。”从任何角度来说,房贷的时间越长越好。“只是如果手中有意外的一笔财富,而且房贷期限也不是很长,那么可以考虑提前还贷。”

(本文来源:信息时报 作者:徐岚)

 

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