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乔家大院项目

介绍及所在区域位置

   项目名称：乔家大院项目投资收益权

    项目位置及周边状况：项目位于位于山西省祁县乔家堡村，北距太原54公里，南距东观镇仅2公里。

本项目的具体内容:

支付项目约定范围内的600亩土地的收储和整理费用:

1、该项目涉及到乔家大院周边附近规划中的总面积约78公顷(1170亩)的土地收储资金4亿元，其中后期可出让面积为600亩。

3、该开发融资权的总价以现金构成。起拍价为4亿，竞买保证金3000万元,履约保证金1000万.

4、自成交之日起，半年内完成其中晋商文化体验园和民俗文化观赏园的260亩国有建设用地使用权出让工作。

5、完成项目规定区域内的土地收储后，以片区内600亩国有建设用地的出让作为项目成本回收和超出起拍价的溢价部分以7:3分成作为投资回报。

市场分析

2.3.1近程客源市场

近程客源市场主要以本省为主，其中太原市为本省最为集中地近程客源市场。

2.3.2 中程客源市场

中程客源市场主要是相邻省市客源，其中西安市、郑州市、石家庄市、北京市、天津市为相邻省市最为集中地中程客源市场。

2.3.3远程客源市场

远程客源市场主要以具有极强消费能力和出游欲望的的珠三角、长三角、东北等地区客源为主，另外还包括台湾和国外客源市场。

2.3.4客源市场变化条件

目前的客源市场状况是依据现有的旅游资源现实情况决定的，随着旅游资源状况的改变，客源市场结构也会随之改变。从以前客源统计来看，近、中程客源占总客源的48.33%，客源市场比例比较协调。

2.4 SWOT分析

2.4.1优势条件

2.4.1.1硬件资源：

乔家大院所特有的建筑体系和艺术风格具有很高的科学、历史、艺术价值，是研究我国清、民国之际北方民居建筑文化的重要实物例证。因建筑本身就具有深厚的文化积淀，它们也保存了大量有关昔日的社会制度和民俗文化的原始资料，充分体现了当时的晋商和文人阶层的文化观念及价值取向，而且它们也为研究近代山西的政治、经济制度及社会风尚、民情风俗等提供了丰富的实物资料。在山西知名的晋商大院旅游项目当中，乔家大院规模中等偏下，形象综合品质中等偏上。

2.4.1.2软件资源：

——“山西大院（民居、民俗）”旅游初始于乔家大院，其又得益于间接的相关影视宣传效应。仅从宣传效应产生的知名度来讲，在一定的时期内具有不可替代性。

——乔家大院所依托的晋商文化也是其资源优势之一。

2.4.1.3交通和区位：

——山西大院民居建筑数量较多、主要分布在晋中和晋中南地区。乔家大院因北距太原市仅54公里，从航路、铁路、公路综合交通条件来看，具有很明显的区位优势。特别是相对于国内外大范围的潜在游客来讲，临近机场非常关键，即将兴建的太原新机场位于清徐东南部，距乔家大院不到30公里，这将极大提升乔家大院对于远程客商的吸引力。

——由于乔家大院距离省会城市太原较近，又最容易获得“伴随性旅游行为”的客源。    

——乔家大院南距著名的平遥古城仅约40公里，两者处于同一旅游线路上，在旅游产品上又具有一定的互补性，这也是区位优势之一。

2.4.2劣势条件

相关数据：2013年全年，祁县接待国内游客410.06万人次，同比增长24.18%;实现国内旅游收入36.83亿元，同比增长29.46%，实现旅游综合收入37.5亿元，同比增长29％，接待海外游客3.755万人次，同比增长16.25％，海外创汇1100.427万美元，同比增长14.92％，其中，乔家大院接待游客201.4769万人次，；门票收入4751.8642万元。

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发布时间：2014-07-17

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上传时间:  2014-07-17

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