买房要看清房地产的忽悠黑幕

本人叉叉，做的就是房地产这里面的工作。看帖看到大家买房有纠结的，有遭烧了的，有开心的，有辛苦的，抱怨也不少。。。。。
于是就来分享一下经验，给大家说一下购房，选房，看房的一些重点问题，顺便爆点KFS常用忽悠手段，当然是共性手段，还有一些注意事项。买房这种大事，希望能够帮到大家。

很多朋友看房，心理面当然已经有了drem house的一个画面了。但往往会被大量的广告，短信，朋友介绍所影响。然后迟迟找不到一个自己想要的房子。其实，我遇到很多人，他们第一次购房因为期望 和负担都很大，就很想买到一套完美的房子，不过确实没有完美的，只有适合自己的。然后我告诉大家一个比较好的方法，也就是排除法。

1、 算钱，假如你有15万左右预备金，也就是可以买个50万左右的房子。
2、 算用途，一家几口人住，1个人，2个人，3个人等等。
以上两条基本上就能确定你可以买房子的环线，成都市个大饼子，不断往外扩。环线几乎决定了价格。也就是远近。例：50万左右的套一(二-三环路左右可买)套二，三环路左右的小套二，三环路以外的套三）当然，我说的是清水。
3、 区域，若你在成都生活或读了大学，肯定有自己喜欢的方位，再加上环线，基本你的购房位置就能确定了。接下来就可以去关注这些楼盘。
4、 根据家里的人数，也可以有些考虑，自己一个人的主要交通方便，上下班方便，生活社交方便。这个阶段在打拼，一个人吃饱全家不饿的时候，一个无忧的家才能有好的心情面对挑战。
准备要孩子就要考虑医院、幼儿园这些因素了。已经是三个人，就要增加考虑小学，工作方位了。这个时候有孩子了，负担加重，需得在各个方面考虑清楚。有老人就更要考虑生活的便利性了。父母在家，买菜，医疗，散步，都是问题，现在的水泥森林，老一辈人暂时有些不习惯。
5、 各种广告泛滥，千万不要被引导。要自己看清楚，什么便宜点一辆车，现在养车至少一个月1000几，加上房贷是否不影响生活，是不是需要买车？什么未来配 套，等等等等了几年才会有，会很不方便，尤其是对于大部分靠工资生活的人，买个东西，和朋友交际都会将豆腐跑成肉价钱。最好将自己的预备金，算清楚。接下 来会有单独给大家的集中预算。
6、 大家可以根据自己的现状，购买一些尾盘、楼盘第一期等，尤其是品牌开发商，尾盘和第一批开出来的房子将便宜一部分。


看房，受罪的体力活，还是脑力活。很多同学肯定不断的在看房，有时候腿都跑断了。看房确实一项相当累人的体力活儿。有车的同学还好。没有车的可是要累坏人。在此，也给大家一些意见。
1、 现在网上看，从第一点确定可方位价格之后，就可以开始在网上先进行筛选了。不要看太多，KFS的花样多，兽兽的花言巧语也多，他们的目的就是把你框进去。所以，确定3-5个理想的盘，再看看大家和业主的评论，如果可以最好再缩小一下范围，再去看。
2、 建议大家可以参加一下你初期看中楼盘的第三方团购帮，大家交流的同时，也可以有多一点的优惠。大家一起看至少不会晕头转向的被忽悠。人多好商量。
3、 无论兽兽怎样花言巧语，抛出几多优惠，都要保持冷静，十分冷静，心理算一算。看清楚户型、楼层、位置，优惠、再三询问也不丢脸，一定要搞清楚。选房这个会在以后具体告诉大家方法。
4、 无论品牌KFS还是小KFS，大家都要把物管问清楚，这个问题往往会被第一次购房的朋友所忽略，好的物管在以后使用起来将带给你无限的省心。当然，一般大的开发商的口碑都要好得多。不过，房子可能又贵了呀。所以吧，问清楚！
5、 个人建议，看房的时候尽量边看边考虑，多想一想，多问一问，总要了解清楚。看一看有没有业主或者其他购房的人提出问题，质疑的，自己好规避。
第一章购房初期
第二节：一个好物管，让你省心一辈子

这节算是中间插入吧。
很多同学第一次置业的时候，由于确实没有经验，又要考虑荷包的问题，于是。看了地段，算算钱；看了楼盘，算算钱；看了户型又算算钱。在这里，我建议大家了解一下物管再算算钱。
很多同学可能看房的时候就会觉得，现在物业的物管费一般都会在1.8元左右。看来也不怎么便宜。如果，一个物管收1.8无所事事，一个物管收2元，管得很好，那我也会选择2元/平米的。
要说原因，我刚刚搬到财富中心，昨天晚上就听闻有一起入室抢劫，朋友的朋友是受害者，而且之前已被偷过2次。处于职业惯性，我就开始考虑，是什么情况导致了一个城市中心，天府广场旁边，坏人会这么猖獗。以下是我的分析。
1、 商住一体，人员复杂：这几天我回家就能看见，楼下2道门虽然有物管守，但是出入自由，因为人员复杂，物管也无法挨个证实身份，这应该是商住一体的硬伤了。 所以，选择这种综合体的同学要认真考虑，仔细考察，搞清楚物管管理情况了。不过现在很多综合体都有门禁，要好一些。
2、 监控、巡逻不到位：发生多起偷到，甚至入室抢劫。这就是物管的问题了。这么猖狂的犯案，估计也是知道监控摄像头是不够的，有可能没有，因为这几天我一直在找，还没有看见（因为我经常晚归，自己由比较谨慎，所以一般都是要搞清楚的）。
所以，这个时候，一个好的物管监控、服务系统就很重要了。所以，我说是让你安心的物管。
3、 选择物管的注意事项：
? 是否是知名物管：例如中信物管，万科的物管，龙湖的物管。如果大家看上了一个楼盘，可以了解一下这家物管的背景。
? 监控设备的安装，门禁系统的设置是如何的。我之前看过一个市中心项目，它的门禁还不只是门禁，是你的门禁卡只能上你所在的那个楼层。监控设备，不要说能够阻止犯罪，至少可以避免一下。
? 物管服务内容，其实物管有很多服务内容，大家可以了解。不是最后自己交了钱是用来干嘛的也不知道。

之前在电视上看了几个新闻，也是说小区屡遭偷窃，找到物管却迟迟得不到解决。要求增加安保设施也得不到解决。也许很多同学在之前没有关注过物管问题，在此，我希望大家重视起来。辛辛苦苦买套房，结果提心吊胆的着实不好。
第一章 购房初期
第三节 浮云般的政策

政策，往往会影响一些购房者的购房决策。其实，说句老实话，政策其实都是浮云。有人肯定就不同意了！为毛啊，政策多管用啊。其实，我们只需要在购房初期把政策吃透，看明白，才不会被政策忽悠了。

1、【国家控制房地产政策】这个东西，大家抱的希望是最大的，每每国家一句，控制房价，于是就开始没日没夜的期盼着降价。可惜总是失望。
房价贵，大家都认为是JS们搞出来的。其实想想本质。现在的土地是有多贵啊？现在攀成钢片区的楼面地价都到8、9K了。这个成本下，KFS卖好 多？？6000块？所以，现在很多土地也卖不脱。武侯大道，就是现在的保利那边，去年的楼面地价都上8000了。难道指望KFS修好了还卖5000？房价 贵归根揭底是地价贵，地价又掌握在谁的手中呢？？谁又在一天到晚的要控制房价呢？我不说了，不然要遭河蟹。

2、【金融政策调控】这个东西，也有得说。贷款、首付、月供都捆绑在这个上面的。
我们先来说利率，7折利率一去不复返，大家哀叹。不过这个确实很贴近自身利益。不过，调息的动作年年有，而且还不知道得不得每个季度一调。所以，买房子，利率要注意。有些开发商签的银行要高些，有些要低些。要看好。
然后是首付,首付的政策是最和我们息息相关的。几万块！这个将会在我们购房的时候直接影响我们住房的舒适度。因此，09年的2成首付直接让很多朋友就下手了。不过要在现在的调控背景下等2成，恐怕还是有点悬。
3、【土地政策调控】关于土地的调控一般就是针对开发商和地区的了。大家若有兴趣了解一下就行了。
开发年限的调控，这个就是为了让开发商不囤地等涨。以往有得开发商早起购买了土地，迟迟不开发，N年后直接转手卖出就赚钱。于是那二年，有很多空地上的 停车场，啤酒广场就出来了。还有个比较熟知的案例，就是麓山国际，大家都觉得麓山国际做得好，那是因为买地买得早。于是等后来开发的时候，土地涨价了。算 下来有赚头，才会全公司去了趟欧洲考察，品质也做得很好。完全是因为土地影响。其实由回到了第一点。

小结：要买房的各位同学，不要备 受政策影响了情绪，每一项都是羊毛出在羊身上的概念。政策可以让房价不暴涨，甚至有所回落。但假如土地价格持续走高，想要房子跌到大多数人能承受的区间， 这个问题就具体。因此，关注首付和利率是我们应该最关注的。毕竟这个将会影响购买房子的大小，和每月的月供。当然，你是全款就没有后顾之忧了。