纽约中心CBD改造项目和布鲁克林NBA体育馆投资项目分析

纽约区域中心作为目前在中国最活跃的区域中心之一，在过去的两年里募集了超过600个中国的EB5投资者，目前项目还在不断的进行中。区域中心一直宣传着，在政府拥有的地块上开发政府支持的，政府资金大量进入的项目。为了让投资者有清晰的认知，下面会把EB5历史上第一个募集人数达到498人的大西洋城项目在美国媒体的报道进行分析，特别是给大家看看布鲁克林区的发展计划，以及资金的来源与走向，通过美国媒体的数据，让大家看到了纽约区域中心在后续的大部分EB5项目会有什么样的措施，同时，我们阅读完后，你也能判断出，后面会有多少个跟布鲁克林区有关的分批募集资金的EB5项目（虽然我们判断至少有10个以上，因为整个区域的开发需要25年）。

 

首先，让大家看看路透社和商业周刊的分析。两家媒体在质疑移民局对于误导投资者的处罚过轻。纽约区域中心故意在宣传中误导投资者，让投资者把钱投到布鲁克林竞技场基建与交通设施改善基金，声称该基金用于建设巴克利中心竞技场，巴克利中心竞技场是NBA的主赛场。 对于这样的情况，投资者还有一个方法来避免受骗，就是看就业报告。而移民局备受质疑的地方就是，没有公开大西洋城的就业报告，阻挠公众进行评估。自然投资者就不知道自己的钱是否真正投资于宣传的地方了。

 

从彭博，商业周刊和纽约时报的报导看，纽约区域中心的大西洋城违背了创造就业的法律精神。商业周刊仔细审阅了这个可疑的EB5项目，大西洋城所募集的2.28亿，开发商FOREST CITY声称资金都用于基建项目，但是目前所得到的所有文件都证明了，募集的钱是用于还买地的贷款。

 

彭博和商业周刊严厉批评了几个EB5移民项目，质疑他们仅仅是在帮开发商寻找便宜的融资，而非在真正创造就业。迫于压力，移民局对几个项目进行了调查，大西洋城受到了最严重的质疑：总共募集了4.56亿，而非宣布的4.98亿，问题是，融到的资金到底放到哪里作何用途？其他的项目受到的质疑同样是项目监管不严，资金去向不明，但涉及的金额比大西洋城这个布鲁克林项目要小。违背法律精神的指责主要是针对大西洋城项目，把募集的资金用于还银行贷款，债券甚至回购股份，这仅仅是省掉了财务成本，增加了开发商的利润，但是没有给社会创造新的就业机会。

 

大西洋城布鲁克林的发展商FOREST CITY RATNER COS发言人Joe Deplasco称，该公司从EB5投资者处借款2.28亿，投到一个14亿美金的基建与体育馆基金，用于修新的地铁入口，停车场，市政水利设施升级以及其他在barclay中心附近的项目。 这个体育馆将成为纽约篮球队的主场，以这个体育馆为核心的整个布鲁克林区发展计划达到49亿美金，包括6430间住房以及24.7万平方尺的零售商场。根据纽约区域中心总经理Olsen的说法，借款来自于456位EB5投资者。发展商拿这笔钱用于归还总部在纽约的地产信托公司Gramercy Capital的购买土地的借款。由于移民局反对这个做法，所以整个计划有所修改。

 

但是，根本就不存在什么14亿规模的基建与体育馆基金，这些都是虚构的，用于在中国对EB5投资者的市场推广。

 

其实对体育馆和基础建设的资金早已到位并且动工。原来就有体育馆修建计划，资金来自政府债券，加上私募基金和政府拨款，共5.11亿。市和州的拨款用于基础建设。

 

这就不奇怪，在2011年纽约市政府记录显示，发展商FOREST CITY用 Dean Street, Pacific Street and Vanderbilt Avenue抵押向GRAMERCY信托的借款2.4千万被归还，这个钱其实就来自于EB5的借款。

 

纽约区域中心说，2.28亿的EB5资金，需要创造4560个就业机会，从商业计划看到，整个项目可以创造5400个就业机会，能够达标。但是，到目前为止，没有任何人看过商业计划，包括联邦政府的工作人员。

 

纽约区域中心老总OLSEN说，整个就业机会是基于14亿美金的基建与体育馆建设项目所产生的，根据移民局规定，剔除了由政府资金创造的部分。根据他的确认，剔除政府资金以后余下7.6亿，而EB5的2.28亿占了30%，EB5可以享受所有这7.6亿资金所创造的就业机会。而帝国发展局用另一个模型算出了，可以创造8000个就业机会。

 

纽约本地市民称这个项目是一个"阴暗的项目"，一开始就没有跟中国投资者说出7.6亿这个数字，还说项目得到了移民局的预批准。第二，EB5的钱跟项目能否完工没有任何关系，发展商还在争取住房修建拨款，用于出租给一个计划修建的写字楼员工。

 

第三，假设的8000就业机会，是整个49亿的项目完工的就业数据，这需要10年，也可能延长到25年。

 

第四，更重要的是，8000个就业机会是基于2006年批准的很激进的文件，当时要修建4幢办公大楼，但是，现在连帝国发展局都不敢提这么宏伟的数据。万一这些都没建成，8000的数字就是空的。

 

中国投资者被告知自己是投资在一个体育馆，南韩的投资者也一样。就连纽约区域中心总经理Olsen也承认这是误导。他们被告知政府资金有进入项目，但是，谁都不会知道，政府资金跟移民项目完全没有关系，因为你的钱是拿去了替换原来的贷款，而且，就业是基于49亿的项目完工，而非体育馆完工。

 

纽约区域中心辩称，投资者的钱是安全的。商业周刊评论文章重点讲了"移民风险"，投资者如何能拿到永久绿卡呢？

 

我们来谈谈投资风险。纽约区域中心推介说，布鲁克林体育馆和基建项目，是一个14亿的项目，7.4亿政府资金，EB5资金仅占17%，非常安全。

 

目前的情况是，因为资金是借了给FOREST CITY，所以资金风险是来自于FOREST CITY的信用风险。而从目前的虚假行为看，这就是最大的风险。至于抵押物，仅仅是拿3条街上4幢建筑物的地上部分进行质押。不含土地的建筑物，其价值就大大的打了折扣。

那么到底募集的资金到哪里去了呢？记住，投资者被告知，他们在投资于体育馆，基础设施和铁路园区，而纽约区域中心都向路透社承认这是误导。

 

Forest City Raiter的CEO向华尔街日报说，钱可能被用于修铁路园区，可能适用于还土地贷款。我们认为，是用于归还1.53亿的土地贷款。

 

至于是否用于盖住房，大西洋园区服务委员会有另外一个解释。市议员Letitia James 问Forest City Raiter 钱是否可以用于建BUILDING 2，这栋一开始就计划但不断延误的写字楼。发展商回答，是不知道钱会用到哪里，因为这是一个大项目，不仅仅是在考虑一期，钱也可能用于2期。

 

更多矛盾

需要建的铁路交通枢纽已经有体育馆建设的债券融资了（EB5投资者并没有被告知，因为被故意用"基建投资"迷惑了。）

 

在重开卡尔顿大道大桥之前，开发商必须完成Vanderbilt园区重建工作第二阶段A的工作。这是在大西洋城开工前必须完成的。这对开发商来说，是一个很大的投资，要耗费5.7千万。而这仅仅是第二阶段，还有第三，第四阶段，这是很大的资金量。重建服务委员会MARSHALL说："我们从EB5募集的2亿资金，实际上我们还没有决定如何使用，也许会在第二阶段使用，也许会在体育馆区工程中使用。"

然而，这些资金都是已经对投资者承诺使用用途的，而且移民局也会进行监管。

 

就业机会

开发商开心的是，募集来的钱可以作为替补，想用在那里就用在那里。但是，这些钱却应该用来给移民局证明是用于创造就业机会的。

 

正常来说，EB5将会创造新的工作机会。然而，帝国发展局也承认，这些钱根本就不会创造新的就业机会。换句话说，这仅仅是便宜的融资而已。

 

移民局会根据经济学家的报告来核实实际的就业数据。然而，这些就业系数都是基于一个14.48亿的包括体育馆，基础设施和铁路枢纽的建设。

 

从法律来看，因为本来这些区域的开发资金早在投资者被推介时就已经到位了，无论有没有EB5的资金都会开工。所以，EB5投资者不应该把那些已经到位的资金所创造的就业机会算到自己头上。否则，是否所有开发商都去融便宜的EB5资金都可以算创造就业。

 

现在开发商说，他将会把钱用在其他地方，那么，采用14.48亿工程的就业数据就是错误的。

 

很显然，投资者是被展示了错误的信息。纽约区域中心也承认这点，尽管他们把责任都推到中介公司头上。很可能移民局也收到了误导的信息，从而批准了商业计划，就业计量模式和纽约区域中心推广大西洋城时的宣传资料。

 

所有这些资料都没有公开过。但如果他们说这是布鲁克林体育馆和基建项目，那就是误导投资者。如果他们没有误导，那么他们给移民局的报告跟给投资者的信息就有很多不符点。

 

到底布鲁克林体育馆基础设施项目是什么？

纽约布鲁克林NBA体育馆是在中国推广时的项目名称，其实，是49亿美元的大西洋城改建项目中的14.48亿项目部分，包括大西洋城体育馆，相关基建和铁路枢纽。但是官方没有一个人批准过这个单独列开的所谓项目。

投资者怎么可以投资到一个已经有融资的项目？这个项目需要新的资金吗？

因为这些项目都已经有资金，所以新资金并不需要（然而，开发商需要）根据掌握的证据（包括从大西洋城负责人MaryAnne Gilmartin）介绍，开发商会用募集来的资金来偿还目前至少部分土地1.619亿借贷的高息融资。

 

难道开发商不可以在时机成熟时去再融资？

当然可以，然而，如果可以提供绿卡，EB5的钱是他们获得便宜融资的唯一途径。

 

难道再融资就可以创造就业了吗？

经济学家的可以用计量模型算出的就业数据递交移民局并获得移民局对就业数据的确认。然而，用于计算整个就业机会的系数是基于14.441亿，而不是投资者除掉政府资金后的7.6亿项目。所以整个就业数据就有很大的偏高了。

 

如何把本金归还？

因为没有任何的公开数据来研究项目的现金流，这个本金问题不得而知。

 

难道投资者是第一顺位还款人？

众所周知，体育馆的现金流是指定用于归还债券的，所以第一顺位还款人是不可能的。

如果开发商破产，投资者可以得到7个写字楼的开发权估值5.42亿。

 

但是他们真的可以得到双倍返还吗？

那是不可能的，这个开发权必须拍卖，哪怕再财政拨款和发债也要让项目继续进行。而这个5.42亿的估值也是比较不可靠，没有经过公开的第三方机构去进行评估。

 

难道议会不知道潜在的争议吗？

无论共和党还是民主党，都致力于让项目进行，至于EB5投资者的利益并不是他们关注的重点。这也是为什么市政府，州政府和行政区长官都来支持的原因。因为开发商说服了政府，没有EB5的廉价资金，项目无法进行。

 

帝国发展局甚至用纳税人的钱来把官员Peter Davidson 派到中国来做纽约区域中心的代笔进行推介。他甚至撒谎说，布鲁克林区会是纽约未来20年最大的就业创造项目。

 

为了营造移民局支持的假象，他们甚至用一个私人机构'US IMMIGRATION SUPPORT'，看上去很像美国移民局的形象出信，说他们如何支持纽约区域中心。而实际上US IMMIGRATION SUPPORT'是一个连办公地址都无法查询的机构。

 

 

 

那么EB5的2.49亿到底去哪里了？

华尔街日报的Ratner Mulls Visa Financing专栏提供了线索。Gilmartin说，部分用于修建替代现有的占地过大的铁路，部分用于还土地借款。开发商要到2012年6月才开始修铁路。更多的证据显示，首要任务是用来归还土地借款。开发商从Gramercy Capital处借来1.619亿土地借款，在2011年初展期了。

 

2009年12月23日，帝国发展局跟Gramercy Warehouse 基金签了协议，这些协议都没有公开，以部分项目的租赁权作抵押，开发商借的部分基金。通过EB5的资金，开发商就直接把这些高息贷款置换了。万一开发商不还钱，基金直接就把租赁权拿去了。

 

完美的结局就是，用EB5的廉价资金归还基金的现有贷款。这个看起来完美无缺，开发商省成本，基金得到还款，投资者得到绿卡。然而，EB5移民需要的是创造新的就业机会，而其实体育馆本身早就得到了融资。项目还根本就没有归还投资者本金的现金流报告。

 

这是很荒谬的，投资者的钱投资于一个已经投资了10多亿的在建项目，然后把所有的就业都归到自己头上。

 

其实开发商并不缺钱。反而是州政府，市政府，和行政区为了支持开发商的要求，来募集资金，从而帮助了GRAMERCY,帮助开发商省钱。这是一个巧妙的地产谎言"先展期，再假装，再包装，找接盘"

 

基础性的错误---投资者被告知融资2.49亿用于投资一个14.48亿的NBA项目，包括体育馆，相关基建和新的铁路系统。然而，前面两个项目都已经有融资了。帝国发展局的文件也承认了。开发商仅仅是募集基金来还贷款和修铁路，跟体育馆以及相关基建毫无关系。

 

纽约市长在介绍的视频上说，大西洋城是纽约最大的基建项目之一，两年就会完工。然而，在开发的协议上写的很清楚，大西洋城项目第一阶段3-4个写字楼需要耗时19年，允许延到25年。

 

开发商的诚信

开发商是最大的开发商，但仅仅是大西洋城项目中最大的开发商。

开发商曾经对承诺雇用明星建筑师Frank Gehry和招聘10000个写字楼职位，然而，建筑师没请，员工目前才250人。

 

另一个质疑开发商诚信的是，开发商跟市交通局在2009年保证10年内建成Vanderbilt园区。 市长应该很清楚，开发商一开始提议时，说最大的办公楼不会挡住Williamsburgh银行大楼。

当设计提交时，挡住了钟。市长要求他们改设计，结果是大楼高度降低了，仍然挡住了钟。这就是市长所推荐的最值得信赖的开发商。

 

帝国发展局对不同的听众讲了不同的关于就业机会的故事。

2010年10月6日，帝国发展局发言人对每日新闻报说，EB5投资者不会创造新的就业机会。

 

而帝国发展局执行总裁DAVIDSON在北京跟投资者说，大西洋城将会是未来20年纽约最大的创造就业计划。政府已经对项目投资了大量的资金。然而，投资者并不知道，政府投资的钱是用于修体育馆和相关的基建，而他们的钱是用于修铁路和还贷款。DAVISON帮开发商和纽约区域中心撒了一个完美的谎言。除了市和州政府拨款以外，州还发行债券来支持项目，第一顺位还款。整个推荐里面，却没有说过到底项目的未来经营现金流如何，有什么样的措施来于第五年归还本金。

 

官员DAVIDSON说项目会创造数以千计的就业机会，是真的吗？

帝国发展局的经济测量报告如下：

in a 9/17/09 memo from Chairman Dennis Mullen, estimated impacts over 30 years:

3998 permanent jobs in New York City and 4277 jobs in New York State, inclusive of New York City, as well as 16,427 new direct job years from construction and 25,133 total job-years.

The construction jobs, over ten years, would at best be 2513 jobs a year.

作为一个25年的项目，大西洋城每年创造的就业机会是1000个人，两年大概2000人。而这些数据所考虑的项目，是整个大西洋城，包括体育馆，基建，铁路，和办公楼以及住宅的建造，也就是49亿美金投资所创造的就业机会。

 

投资者将会得到的是：2年的临时绿卡，然后打包回中国，本金的归还，因为项目本身没有公开的可行性报告，不得而知铁路的盈利状况。如果盈利好，那么就可以用利润或者再融资来归还；如果利润不好，投资者得到的是3栋还没开发的大楼的租赁权------只能等州政府找人开发后再决定了。

 

可以肯定的说，投资者的本金和临时绿卡是没有问题的，关键是永久绿卡可能就没有希望了，本金因为没有退出机制，也需要等很长时间才能归还。算上，通胀，你得到了什么？