山东莘县人民广场2期旧城改造开发权

一、莘县基本情况

1、莘县地理位置

莘县，隶属山东省聊城市，2009年列为山东省省管县，是国家级生态示范区、中国塑编之城、中国蔬菜第一县。莘县位于山东省西部、冀鲁豫三省交界处，是聊城市辐射中原经济区“桥头堡”的前沿阵地，北与冠县、东昌府区相连，东和阳谷县以金线河为界，南同河南省濮阳市接壤，西与河北省邯郸市毗邻。莘县是聊城市内面积最大、人口最多的县份，总面积1416平方公里，辖24个乡镇（街道），1154个行政村，104万人口，其中城镇人口37万人。

​2、交通优势

莘县交通便利，东依“京九”大动脉，北靠“济邯”铁路，西邻大广、京珠高速，境内现有5条省级干线公路，德商高速纵贯南北，设4个出入口，已开工建设。即将建设的青兰高速从我县北部穿过，德商与大广高速横穿我县中部，道路四通八达，十分便利。

3、经济状况

山东莘县是全国农业大县，蔬菜大县，有“东有寿光，西有莘县”之说。2013年，全县生产总值完成254亿元，增长11%；全社会固定资产投资完成160亿元，增长24.7%；地方财政收入达到7.9亿元，增长57.7%；社会消费品零售总额达到102亿元，增长14%；城镇居民人均可支配收入达到21849元，增长14%；农民人均纯收入达到10254元，增长16%。县金融机构存款余额达158.7亿元。

二、莘县人民广场2期旧城改造项目介绍

1、项目范围：本项目位于莘县城区东北部，西起通运路，东至甘泉路，北起伊园街，南至大安街。属于莘县老城区核心区域，是2014年全县重点旧城改造项目。政府对片区内旧城改造实行一次性拆迁，一次性安置，不分期实施。

2、项目基本情况：片区总面积477906.67㎡，约716.86亩。后期可利用土地约480亩。预计含住宅安置面积10.8万㎡，商业安置面积2.6万㎡。

3、项目内容：本投资收益权包含1.3亿现金和约13.4万㎡安置房建设（含住宅安置面积10.8万㎡，商业安置面积2.6万㎡,工程部分政府参考价2.4亿。），起拍价为3.7亿。

竞得人按成交价向委托方支付相应的现金，委托方负责在成交之日起3月内完成片区拆迁。委托方负责在成交之日起6个月内，使地块能具备安置房建设条件。

由竞得人出资完成约13.4万㎡安置房建设（含住宅安置面积10.8万㎡，商业安置面积2.6万㎡），安置房建设完成并通过委托方验收后，委托方负责在2个月内将片区内土地通过招拍挂方式以投资收益权成交价出让给竞得人，以抵顶投资人前期投资成本费用。

后期出让地块，规划容积率3.0，建筑密度30%，绿化率30%。

4、项目优势

地段优势：规划用地处于莘县城市中心，周边配套齐全，莘县汽车站正在地块内，东侧是莘县一中，区位优势非常明显。

市场优势：莘县房地产市场处于起步阶段，商品房稀缺，市场需求旺盛。目前莘县住宅价格3800-4200元每㎡，商铺价格8000-10000元每㎡。

政策优势：本项目可享受聊城市棚户区改造、安置房建设相关优惠政策，部分行政事业性收费和政府性基金免收；部分经营服务性收费减半；

5、安置房建设标准：

（一）层高不低于2.9米；

（二）室内水泥地面；

（三）内墙面刮仿瓷涂料，外墙面刷外墙漆；

（四）卫生间地板砖地面、墙面瓷砖到顶、卫具、洗手盆齐全；

（五）厨房地板砖地面墙面瓷砖到顶、洗菜盆、上下水道齐全；

（六）楼宇对讲门、入户防盗门、室内夹板门、铝合金或塑钢窗、日光灯具齐全；

（七）预留闭路电视、电话、宽带、燃气管线接口，水电到户，室内暖气铺设完毕。

关于山东聊城莘县问题反馈补充：
1、关于商品房供应量（统计数据包括安置房）：2010年约45万方；2011年约73万方；2012年约35万方，2013年约25万方；
县里对于土地供应管理较好，居住用地年供应量保持在200亩-300亩，市场非常健康。
2、关于去化率；从相关部门了解到去化率无法统计，具体销售情况县里不清楚，县里通常是一次性给楼盘***，便于开发商抵押贷款，回笼资金。
3、楼盘价格；县里目前在售楼盘约6个，地段较好的处于县城老城区的有：1、立信御苑：13年8月开盘，开盘价约3600元；永安地产：开盘价约3600元；儿童乐园：开盘价约3800元，总建筑面积约20万方，最大盘为永安地产，约7万方。
关于网上查到的二手房价格较低的问题，咨询了当地领导。主要是本县安置房均为大产权房，安置户会低价售房，但是安置房不好卖，原因是安置房为集中建设，居住的都是原村居民，外来人口不愿意处于这种环境，以免出现纠纷。
关于新房预售价约3300元的问题，不少招商人员反映较低。实际情况是当地大部分楼盘都存在卖楼花的现象，即在仅围墙打桩的情况下（未达法律规定预售许可条件）就可以通过售楼部回笼资金，这时候价格会相应便宜约20%，但是约2年后方能供房，而且是必须全款，无法贷款，故价格较低。考虑到资金的时间成本，其实差不多。
4、莘县楼房价格在周边县市中是较低的，主要原因是当地无高品质楼盘，但本地居民购买力很好，未来品质楼盘将有很好的竞争力。

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上传时间: 2014-05-16

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